Анализ разных видов договоров

Договор инвестиционного вклада — типовой Договор привлечения финансовых средств физических и юридических лиц в долевое строительство объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством и Гражданским кодексом РФ.

В настоящей аналитической записке проводится юридический анализ типового договора инвестиционного вклада, который коммандитное товарищество «Социальная инициатива и К» (далее КТ «Си и К») заключало с физическими лицами на строительство квартир, гаражей и нежилой (офисной) недвижимости. Доказывается, что это договор смешанного типа и должен квалифицироваться как договор «строительного подряда». В случае квартир, гаражей, коттеджей, приобретенных для личного пользования гражданина и его семьи, подобные договора, в отличие от офисной недвижимости, также регулируются законом «О защите прав потребителей». Приводится многочисленная судебная практика.

В течение 2000—2005 гг. компания «Социальная инициатива и К» получила более 400х строительных площадок и интенсивно привлекала денежные средства граждан и юридических лиц на строительство объектов недвижимости.

Сложные объекты недвижимости, требующие общих коммуникаций, строятся по принципу долевого участия в строительстве — каждый гражданин финансирует свою долю в объекте — часть объекта (квартиру, гараж нежилое помещение, коттедж к коттеджном поселке), которую он желает получить в собственность по окончании строительства.. В связи с отсутствием до 2005 года в законодательстве типового договора «долевого участия в строительстве» и 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», ранее, в 2000—2004 годах, денежные средства физических и юридических лиц привлекались по другим типам договоров, присутствовавшим в законодательстве на тот момент, в том числе и по договорам смешанного типа, содержащего в себе элементы разных договоров (ч.3 ст. 421 ГК РФ, «свобода договора»), а именно: долевого участия в строительстве, инвестиционного вклада на конкретный объект недвижимости, долевого соинвестирования, поставки стройматериалов, строительного подряда, зачета и уступки требования, привлечения субсидий органов муниципальной власти или жилищных сертификатов Министерства обороны на приобретение квартир в строящихся домах и т. д.

После того, как компания в течение многих лет не выполняла обязательства по проектированию и строительству объектов недвижимости, были расхищены значительные денежные средства и заведены уголовные дела Генеральной прокуратурой РФ, естественно, начались требования возврата денежных средств или обязания в судебном порядке исполнить договор и предоставить объект недвижимости в натуре. При этом компания стала заниматься мошенничеством, используя для этого высококвалифицированных юристов и формальные юридические схемы, не соответствующие фактическим правоотношениям сторон по договору, заявив физлицам, что они не являются потребителями оказываемых компанией услуг — строительство недвижимости, а якобы физлица вступили в коммандитное товарищество с целью получения прибыли. Но так как «бизнес не получился», граждане «являются предпринимателями-коммандитистами» и должны «разделить риски убытков с коммандитным товариществом» (ст. 82—85 ГК РФ). Поэтому остро встал вопрос о юридической квалификации заключенных договоров граждан с компанией. Наибольшая проблема возникла с договорами инвестиционного вклада, которые КТ «Си и К» заключала в подавляющем количестве — примерно 97% от всех типов заключенных договоров.

Организационно-хозяйственной формой деятельности компании «Си и К» с 2000 года было выбрано коммандитное товарищество или товарищество на вере, ст. 82—85 ГК РФ (ранее в 1991—1999 годы это было ЗАО «Социальная инициатива»). Эта форма деятельности относительная новая, которая законодательно закреплена в РФ с 1995 года при введение в действие нового ГК РФ. Юридических лиц, осуществляющих свою деятельность в форме коммандитных товариществ, относительно немного по сравнению с юридическими лицами других организационно-правовых форм (ЗАО, ОАО, ООО). Однако на рынке присутствуют добросовестные и широко известные крупные компании, работающие в форме коммандитного товарищества — это, например, КТ СУ-155 и КТ «Домостроительный комбинат N1» (ДСК-1). Однако эти компании, привлекая вклады граждан в коммандитное товарищество, добросовестно строили объекты недвижимости и передавали их в собственность вкладчикам. Например, СУ-155 строит в Москве более 1,1 миллиона кв. м. в год — это 25% ежегодного ввода площадей г. Москвы. Но КТ «Социальная инициатива и К» решило пойти по мошенническому пути — бесконечное проектирование объектов — по несколько проектов на каждой площадке без всякой производственной необходимости, затягивание и полный срыв строительства — до откровенного мошенничества, когда порою деньги с граждан собирались под «виртуальные, предполагаемые к строительству объекты», на которые не было ни разрешения на строительство, ни даже землеотвода. Под видом бесконечного проектирования и вялотекущего строительства расхищались значительные средства.

Сложившаяся в 2005—2006 годах судебная практика именно по компании «Социальная инициатива и К», с учетом разъяснений Судебной коллегии Верховного Суда РФ, убедительно доказывает, что граждане не являются бизнесменами-коммандитистами, а являются потребителями заказанных компании услуг — строительный подряд, поэтому отношения граждан с компанией должны квалифицироваться законодательством о подряде и законом «О защите прав потребителей».

Далее проводится анализ текста и правоотношений физлица с компанией по договору инвестиционного вклада.

Формально, по форме и названию договора, физлицо вступало в члены коммандитного товарищество и вносило денежный вклад в сумме, указанной в договоре. В договоре указывалось, что товарищество обязуется «разрабатывать инвестиционные программы в интересах вкладчика», а также «содействовать в оформлении построенного объекта недвижимости в собственность вкладчика». При заключении договора вкладчик выбирал конкретный строящийся (или предполагающийся к строительству на основании инвестиционного контракта) объект недвижимости, на который товарищество имело инвестиционный контракт или землеотвод, выступало инвестором-застройщиком, имело право привлечения финансовых средств 3-х лиц в финансирование строительства объекта. Именно с этой целью физлицо заключало договор и вносило денежные средства. Одновременно с заключением основного договора подписывалось Дополнительное соглашение к договору, в котором указывалось, что денежный взнос вкладчика направляется как инвестиционные средства на строительство конкретного объекта недвижимости — квартиры, гаража, коттеджа или нежилого помещения. Указывался конкретный метраж, количество комнат, этаж, секция, то есть объект определялся полностью. Также указывалось, что цена одного кв. м. фиксирована и изменению не подлежит. В некоторых договорах (2004—2005 годы) текст звучал иначе: «при выходе из товарищества Вкладчик имеет право получить внесенный вклад в денежной или натуральной форме», опять же в виде конкретной квартиры, коттеджа или гаража, с адресом, номером, метражом (кв. м.), фиксированной стоимостью квадратного метра площади.

В тексте договора указывалось, что по окончании строительства вкладчик имеет право оформить в свою собственность объект, указанный в договоре. В некоторых договорах (тексты в течение 4—5-ти лет немного менялись) указывалось также, что если в течение 24 или 36 месяцев объект не будет построен, Вкладчик имеет право требовать замены квартиры или гаража на аналогичную по площади и качеству квартиру, гараж из фонда других строящихся домов и гаражей товарищества. Товарищество строило объекты по всей стране — более 400-х площадок.

После массового срыва строительства, появления огромного количества брошенных недостроенных домов на уровне фундамента, котлована и даже «чистого поля» на руководителя компании Н. Ф. Карасева завели уголовные дела, руководство и менеджеры компании начали заявлять, что порядка 50,000 договоров физлиц юридически оформлены неправильно, физлица не имеют права претендовать на объекты недвижимости в натуре, что они — коммандитисты и должны нести риск убытков товарищества. Министерство стройкомплекса Московской области вообще отказалось регистрировать договора инвестиционного вклада как договора привлеченных средств в строительство объектов недвижимости — около 20,000 договоров только в Подмосковье. Под сомнение была поставлена цель заключения договоров: для чего граждане «вступали в товарищество», продавая старое жилье, получая на доплату банковские кредиты и внося десятки тысяч долларов по договору «ни на что», если в договоре был указан вполне конкретный объект недвижимости?

Подобные спорные ситуации уже в течение многих лет урегулированы судебной практикой, Постановлениями Верховного суда РФ, ГК РФ и законом «О защите прав потребителей», разъяснениями Общества защиты прав потребителей и конкретной обширной судебной практикой за 2004—2005 гг. именно по КТ «Социальная инициатива и компания». Руководители товарищества «Социальная инициатива и К», поддерживающие их отдельные руководители местных администраций, органов экономической безопасности и чиновники стройкомплекса, пытаются уйти от ответственности по невыполнению контрольных функций при процессе землеотвода, заключению и выдаче согласований по инвестконтрактам, проверки состоятельности инвестора и застройщика, выдаче разрешений на строго лицензируемую и контролируемую строительную деятельность со стороны государства и профильных комитетов, комиссий, органов местной власти и министерств, навязывая гражданам трактовку договора инвестиционного вклада как «осуществление физлицом предпринимательской деятельности», за что гражданин должен нести «риск убытков» товарищества.

Ниже будет показано, что Договор инвестиционного вклада является притворной сделкой в части членства физлица в коммандитном товариществе и субъекта инвестиционной деятельности.

Во-первых, физлицо, заказывающее строительство квартиры, коттеджа или гаража для личных семейных нужд, не может являться предпринимателем. Согласно ст. 2 ГК РФ «предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированным в этом качестве в установленном законом порядке». В нашем случае физлицо не зарегистрировано как индивидуальный предприниматель в государственном реестре, поэтому индивидуальным предпринимателем не является.

Во — вторых, физлицо не может быть признано субъектом инвестиционной деятельности.

Инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода), тогда как граждане, финансирующие строительство и не являющиеся зарегистрированными индивидуальными предпринимателями, имеют другую цель договора — приобрести квартиру, коттедж или гараж для удовлетворения личных семейных нужд, которая для физлица не является объектом предпринимательской деятельности, исходя из определения таковой, данной в ст. 2 ГК РФ.

Инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций (ст. 6 «Права инвесторов» ФЗ от 25.02.1999 N 39-ФЗ), в то время как физлицо, вносящее денежные средства по договору инвестиционного вклада в товарищество, никакой организационной и хозяйственной деятельностью по строительству объекта не осуществляло и не могло осуществлять, так как реализацией программы строительства, отношениями с подрядчиками, контролем за строительством, за целевым и своевременным использованием инвестиционных средств осуществляет юридическое лицо — инвестор, что требуется от субъекта инвестиционной деятельности согласно т.1 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488—1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и ст.1 Федерального Закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Таким образом, физлицо-гражданин не является ни инвестором, несущим риски строительства, ни предпринимателем, а является потребителем услуг по заключенному договору, его цель — приобрести квартиру, коттедж или гараж для удовлетворения личных семейных нужд, которые для него не являются объектом предпринимательской деятельности.

Далее встает вопрос, должен ли гражданин разделить риски убытков с коммандитным товариществом, если он заключил договор не для извлечения прибыли и не для предпринимательской деятельности (например, финансирование строительства офиса для ведения бизнеса), а внес денежные средства целевым назначением для себя и своей семьи на строительство конкретного выбранного объекта недвижимости и подписал договор инвестиционного вклада, который подготовили юристы товарищества, именно в вышеупомянутой редакции?

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в «Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» от 19.09.2002г, (Бюллетень Верховного Суда РФ N2 от 2003 г.) разъясняет: «следует признать правильной практику тех судов, которые установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон РФ «О защите прав потребителей», исходя из ст.9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации». Там же указывается:»Если по сути заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в силу положений п.2 ст.170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством «О Защите прав потребителей». Аналогичную точку зрения высказал Государственный Комитет по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ в разъяснениях по отдельным вопросам применения Закона РФ «О защите прав потребителей».

В следующем обзоре судебной практики (Бюллетень Верховного суда РФ, 2004, N 3, с.21) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов также указано: «Гражданин, инвестирующий денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), вне зависимости от того, какой договор заключен между ним и организацией, осуществляющей вложение инвестированных средств в строительство многоквартирных жилых домов, является потребителем оказываемых этим юридическим лицом услуг, так как фактически он приобретает квартиру для личных нужд. Поэтому на правоотношения, возникшие между сторонами в указанных выше случаях, распространяется действие Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300—1 „О защите прав потребителей“ (См. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 2003, N 2)».

Таким образом, с учетом вышеприведенного, суды Российской Федерации квалифицировали договора инвестиционного вклада физлица с товариществом «Социальная инициатива и К» как договора подряда, регулирующегося ГК РФ и законом «О защите прав потребителей». Поэтому, согласно закона «О защите прав потребителей», кроме обязания Ответчика исполнить договор в натуре или предоставлению аналогичной равноценной квартиры (гаража, коттеджа), суды также выносили решения о взыскании неустойки (3% в день за просрочку, но не более цены договора) и морального вреда как нарушения прав потребителя по непредоставлению ему заказанной услуги по строительству квартиры, коттеджа, гаража.

Все другие условия, навязанные физлицу в договоре инвестиционного вклада высококвалифицированным юристами товарищества «Социальная инициатива и К», в части формулировки текста договора как вступления Вкладчика в коммандитное товарищество, признаются судами недействительными, как несоответствующие реальным правоотношениям сторон в договоре и ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей (ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).



Последние материалы по теме:

• Правильный due diligence
• Сохранение жизнеспособности предприятия малого бизнеса после смены владельца
• Вернут ли украденное?
• О важности юридической истории объекта
• Антикризисная система предприятия