О важности юридической истории объекта

Собираясь приобрести недвижимость и на ней заработать, инвестор должен внимательно отнестись к правовой стороне сделки, убедиться в правомочности продавца на ее совершение, проследить юридическую историю объекта. Иначе вместо прибыли его могут ожидать судебные разбирательства и убытки. Пробелы в законодательстве, которые не закрыты до сих пор, приводят к различным толкованиям его положений, а отсутствие четкой юридической истории объекта влечет за собой неясности в его статусе — поэтому юристы не остаются без клиентов.

Когда начинаются исследования права на объект недвижимости, интересный для инвестора, например на земельный участок или какие-то строения, на первом этапе необходимо выяснить, на самом ли деле тот человек или компания, которые его предлагают, являются его собственниками. Здесь юристы и их клиенты обычно упираются в сложности, связанные с отсутствием полноценного Единого государственного реестра объектов недвижимости (ЕГРОН). Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вступил в действие только в начале 1998 г. До сего момента сделки в едином государственном органе в России не регистрировались.

Поэтому нередко при попытке заключить сделку на объект недвижимости выясняется, что этого объекта нет в реестре. Потому что он не был учтен. Соответственно, юридической экспертизы прав на данный объект его текущего правообладателя вообще не проводилось. Но если даже объект в ЕГРОН зафиксирован и указанный в реестре правообладатель и продавец — одно лицо, это отнюдь не гарантирует того, что впоследствии не появится еще один претендент на данную собственность. Нередко им может оказаться государство либо орган местного самоуправления.

Здесь надо вспомнить историю приватизации в России в 1990-е гг. Органы исполнительной власти должны были надлежащим образом оформлять сделки приватизации. Но на деле так происходило не всегда. Раньше практически все имущество в России было государственным, следовательно, почти любая собственность, которая сейчас оказалась в руках частных лиц, тем или иным способом выходила из обладания государства. А нарушений по приватизационным сделкам в 1990-е гг. было множество. Так что при желании можно найти недочеты во многих сделках.

Инвестор должен быть бдителен, приобретая недвижимость, особенно ту, которая была приватизирована до 1998 г. Практика оспаривания сделок приватизации со стороны государственных органов — сейчас довольно распространенное явление. Срок подачи таких исков — три года с момента, как государство узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Например, у нашей коллегии адвокатов был спорный случай с недвижимостью ДОСААФ.

ДОСААФ в советские времена — крупная общественная организация, содействовавшая армии, авиации и флоту в подготовке военнослужащих. У нее было много административных зданий, разных тренировочных баз, автопредприятий, складских помещений в Москве, Подмосковье и других регионах. Вся эта недвижимость, расположенная, как правило, в очень выгодных местах, считалась имуществом этой общественной организации. Плюс был еще ряд объектов, которые государство вроде как передало ДОСААФ для ведения его деятельности. Передача одного такого объекта — а именно складского комплекса в несколько тысяч квадратных метров в ближнем Подмосковье — произошла в 1960—1970 гг. Объект был просто передан с баланса на баланс, без оформления документов о переходе прав собственности от государства к ДОСААФ. Часть складов строилась с определенным участием государства. В 1990—1991 гг., когда организация ДОСААФ стала дробиться, происходили раздел имущества, передача подведомственных предприятий другим организациям.

Наш клиент приобрел этот складской комплекс у правопреемника ДОСААФ. На все склады у клиента было зарегистрировано право собственности в ЕГРОН в соответствии с новым законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так совпало, что вскоре после этого продавец стал проверяться госорганами. Они и пришли к выводу о том, что он незаконно распорядился объектами, находящимися у него на балансе. Государство сделало вывод, что эти склады строились за счет государственных бюджетных средств и являются собственностью Российской Федерации, тем более что документы о праве собственности у продавца на эти объекты отсутствовали. РФ подала иск о признании права собственности на эти объекты за собой. Чтобы продавец мог ими распоряжаться, он должен был доказать, что он их построил на свои деньги либо приобрел иным законным способом.

На сбор доказательств ушло много времени. Спорные объекты строились, достраивались, реконструировались на протяжении 1950—1980 гг. С трудом нам удалось обнаружить документы, которые подтверждали, что ДОСААФ строило этот комплекс за свои собственные средства. Наш клиент тоже вложил много денег в капитальный ремонт и реконструкцию этих складов. Получилось, что все эти вложения намного превысили первоначальную стоимость данных складов.

Фактически после всех перестроек получился новый объект недвижимости, и наш клиент на законных основаниях приобрел на него право собственности. В качестве дополнительного довода мы сослались на истечение срока исковой давности. Мы нашли переписку ДОСААФ с органами государственной власти. Речь шла о том, что вышеизложенные факты были известны государству уже давно, но оно почему-то молчало и не обращалось в суд за защитой своих прав. А закон говорит: если вы пропустили срок для обращения в суд, то он может только на основании одного этого довода отказать в защите ваших прав. Дело мы выиграли. Хотя суды обычно не ограничиваются рассмотрением только этого довода, а рассматривают все дело по существу. Рассчитывать только на один этот довод было бы рискованно.

Проблемы возникают также, если при проведении приватизации какое-то имущество не отражается надлежащим образом в соответствующих документах, а предприятие, посчитав его своим, пытается оформить права на это имущество и продать. Когда начинают оформлять свидетельство о регистрации этих прав, у регистрирующих органов возникают вопросы.

Например, в 1992—1993 гг. наш клиент приватизировал помещения на 1-м этаже жилого дома, потом переоборудовав их под офисы. В перечне имущества, переходящего к новому собственнику в результате приватизации, фиксировалось, что ему от государства передается имущество такой-то площади в таком-то доме. Но мало указать общую площадь, нужно указать конкретные характеристики всех объектов по документам БТИ. И когда собственник, решив распорядиться этим имуществом, пошел в Росрегистрацию, его попросили показать, где конкретно в этом доме находятся его комнаты — из представленного перечня этого не было видно. Регистрация права собственности была приостановлена. Если бы клиент не представил дополнительные документы — приватизационные дела и т. п., — ему было бы отказано в регистрации права собственности.

В подобных случаях часто приходится искать нужные бумаги, обращаться в государственные органы, но все это надо делать с осторожностью. Если государство поймет, что объект спорный, то может подать иск в суд о признании своего права собственности на этот объект недвижимости. Получается, что владелец, попытавшись оформить свои права, накликает на себя дополнительную беду.

Деприватизацию или оспаривание прав собственности организации могут инициировать и так называемые рейдеры. Используются различные методы захвата предприятия, начиная от скупки акций и долей участия, кредиторской задолженности и заканчивая действиями, направленными на блокирование производственной деятельности предприятия. Используя вполне законные способы информирования госорганов о возможностях оспаривания сделок приватизации, помноженные на неформальные связи с отдельными чиновниками, рейдеры могут инициировать процесс деприватизации интересного им объекта при помощи государства. Этими методами не брезгуют и недобросовестные продавцы недвижимости. Используются все возможности, чтобы поставить предприятие под угрозу развала и таким образом склонить собственника предприятия к нужному соглашению.

Нередки случаи, когда совладельцы компании, на которую зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, начинают делить бизнес. Понятно, что каждый хочет вытолкнуть другого человека, своего бывшего компаньона, из дела и оставить его ни с чем. Проводятся альтернативные собрания акционеров или участников обществ с ограниченной ответственностью, появляются два генеральных директора компании, две печати и т. д.

Поэтому покупателю, приобретающему объект недвижимости у компании, необходимо провести тщательную проверку полномочий лица, которое будет подписывать договор от имени компании. Узнать, насколько законны полномочия общего собрания акционеров (участников), одобривших сделку по продаже недвижимости и избравших генерального директора компании, проверить ряд других важных моментов.

Когда проверяются права на объект недвижимости, особенно если этот объект был приватизирован и потом не перепродавался, очень важно посмотреть все документы, так или иначе с ним связанные. Есть какие-то вещи, на которые, в принципе, можно закрыть глаза, например небольшие нестыковки и разночтения в тексте договора купли-продажи. Могут быть нарушения в сроках исполнения сторонами обязательств по договору, например немного просроченный срок платежа и т. п. Такие вещи не ведут к признанию сделки недействительной, т. е. они неопасны, но за них отдельные юристы любят цепляться в суде. Поэтому чем меньше таких недостатков в документах, тем лучше.

Не все так однозначно и с добросовестными приобретателями. Все полагают, что отобрать недвижимость у них нельзя. На самом деле закон, а именно Гражданский кодекс, говорит достаточно определенно: имущество можно истребовать из любого чужого незаконного владения, в том числе и у добросовестного приобретателя, если оно было похищено либо выбыло из владения собственника помимо его воли иным путем.

Добросовестный приобретатель — это лицо, которое не знало и не должно было знать о том, что предыдущий продавец не имел права продавать данный объект недвижимости. Если к приобретателю приходит первоначальный законный собственник и доказывает свои права на имущество (и то, что оно выбыло у него помимо его воли), то суд выносит решение об изъятии этого имущества у добросовестного приобретателя. Добросовестный приобретатель, в свою очередь, может пойти к продавцу, у которого он купил эту недвижимость, и потребовать вернуть деньги. Через судебных приставов по 10 руб. в месяц в течение 100 лет.

В общем все всегда упирается в историю объекта недвижимости. По большому счету Гражданский кодекс содержит лишь общие положения. Там не расписаны детально все условия и процедуры совершения сделок, например купли-продажи, поэтому у сторон всегда остается возможность толкования более общих положений закона. Подробно расписать все в принципе невозможно. Дополнительные разъяснения закона дает пленум Высшего арбитражного суда РФ (ВАС), издаются обзоры судебной практики, где приводятся конкретные примеры из практики и их разрешение.

И хотя как таковой системы прецедентов в России не существует, обзор судебной практики для судьи — важный источник информации при принятии решения по делу. Вряд ли он вынесет решение, противоположное «совету» ВАС. И если в том или ином деле возникает какая-то неясность, которую можно трактовать по-разному, адвокаты этим пользуются. На самом деле многие положения договора или иного юридического документа, не отличающиеся серьезной проработкой, имеют много пробелов, которые позволяют воспользоваться ими в интересах клиента. Когда мы готовимся к судебному процессу, мы смотрим не только все законодательство, но и всю практику рассмотрения подобных дел судами. Отсеиваем те решения, которые в схожих случаях были приняты не в пользу организации, оказывающейся в такой же ситуации, выбираем позитивные для клиента решения и используем их при ведении дела.



Последние материалы по теме:

• Правильный due diligence
• Сохранение жизнеспособности предприятия малого бизнеса после смены владельца
• Вернут ли украденное?
• Антикризисная система предприятия
• Как обезопасить ипотечную сделку?